Baugenehmigung: Landkreis Eichstätt

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Wanderer auf Bank in Schernfeld
Dinopark Denkendorf
Pumptrackanlage Buxheim
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Baugenehmigung

In der Bayerischen Bauordnung werden 5 unterschiedliche Verfahrensarten zur Verwirklichung eines Bauvorhabens geregelt.

Kurzübersicht:

  1. verfahrensfreie Bauvorhaben, das sind Bauvorhaben, die grundsätzlich ohne eine baurechtliche Genehmigung verwirklicht werden können
  2. isolierte Abweichung / Befreiung; hierbei handelt es sich um verfahrensfreie Bauvorhaben, die sonstige öffentlich rechtliche Vorschriften beeinträchtigen (z.B. Abstandsflächenrecht, Wasserrecht, Naturschutz, etc.) und somit eine "isolierte" Genehmigung benötigen.
  3. das "normale" Baugenehmigungsverfahren
  4. Freistellungsverfahren, bei diesem Verfahren werden Bauvorhaben abgehandelt, welche grundsätzlich einer Genehmigung bedürfen (siehe Baugenehmigungsverfahren), die allerdings in einem Gebiet errichtet werden sollen, in welchem die Gemeinde einen rechtskräftigen Bebauungsplan aufgestellt hat und der Bauherr zusammen mit dem Entwurfsverfasser bestätigen, dass sämtliche Festsetzungen dieser Satzung eingehalten werden.
  5. Anzeige der Beseitigung, hierbei handelt es sich ein Verfahren, dass durchgeführt werden muss wenn bauliche Anlagen beseitigt werden sollen.

Das Vorbeischeidsverfahren ist ein Ableger des Baugenehmigungsverfahrens, wobei bei diesem grundsätzlich nur über Einzelfragen entschieden wird. Dieses empfiehlt sich, um z. B. die Bebaubarkeit eines Grundstücks, Befreiung vom Bebauungsplan, Fragen zur Gesaltung, etc. prüfen zu lassen, ohne ggf. unnötige Planungskosten zu verursachen, da beim Vorbescheidsantrag keine Pläne eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers vorgelegt werden müssen. Es reichen vermaßte Skizzen des Bauvorhabens bzw. des Baugrundstücks mit der Bezeichnung und Unterschrift aus. 

​Nähere Informationen zu den einzelnen Genehmigungsverfahren finden Sie im Folgenden:

verfahrensfreie Bauvorhaben

Die Bayerische Bauordnung enthält einen Katalog von verfahrensfreien Tatbeständen, für die von vorneherein keine Baugenehmigung erforderlich ist

Unter anderem sind verfahrensfrei (Aufzählung nicht abschließend):

  • Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 m³, außer im Außenbereich
  • Garagen einschließlich überdachte Stellplätze mit einer Fläche bis zu 50 m², wenn an der Grenze eine Wandhöhe von 3 m im Mittelnicht überschritten wird, die Gesamtlänge je Grundstücksgrenze nicht mehr als 9 m beträgt und die geplante Garage sich nicht im Außenbereich befindet
  • freistehende Gebäude ohne Feuerungsanlagen, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen, nur eingeschossig und nicht unterkellert sind, höchstens 100 m² Brutto-Grundfläche und höchstens 140 m² überdachte Fläche haben und nur zur Unterbringung von Sachen oder zum vorübergehenden Schutz von Tieren bestimmt sind
  • Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 3 m
  • Abgasanlagen in und an Gebäuden sowie freistehende Abgasanlagen mit einer Höhe bis zu 10 m
  • Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren in und an Dach- und Außenwandflächen sowie, soweit sie in, auf oder an eienr bestehenden baulichen Anlage errichtet werden, die damit verbundene Änderung der Nutung oder der äußeren Gestalt der Anlage
  • Mauern einschließlich Stützmauern und Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 2 m, außer im Außenbereich (die Vorschriften des BayStrWG sind einzuhalten)
  • Sichtschutzzäune und Terrassentrennwände zwischen Doppelhäusern und den Gebäuden von Hausgruppen bis zu einer Höhe von 2 m und einer Tiefe von 4 m,
  • Aufschüttungen mit einer Höhe bis zu 2 m und einer Fläche bis zu 500 m²
  • nichttragende und nichtaussteifende Bauteile in baulichen Anlagen
  • Maßnahmen zur nachträglichen Wärmedämmung an Außenwänden und Dächern (die Verfahrensfreiheit entbindet nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen, sodass insbesondere das Abstandsflächenrecht zu beachten ist)
  • Fenster und Türen sowie die dafür bestimmten Öffnungen

Art. 57 der Bayerischen Bauordnung enthält eine abschließende Aufzählung aller verfahrensfrei zulässigen Bauvorhaben.

Jedoch gilt: Verfahrensfrei bedeutet nicht rechtsfrei!!
Verfahrensfreie Tatbestände müssen ebenso die baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen (z. B. Abstandsflächen, Stauraum, Brandmauern, Wasserschutzgebiet, u. ä.)  einhalten.
Ebenso können bei verfahrensfreien Vorhaben Erlaubnisse oder Genehmigungen nach anderen Rechtsvorschriften erforderlich werden (z. B. bei Vorhaben in Naturschutz- oder Landschaftsschutzgebieten, Wasserschutzgebieten, Überschwemmungsbereichen, Anlagen an Gewässern).
Weiterhin bleiben die Vorschriften nach dem Denkmalschutzgesetz unberührt. Das bedeutet, dass auch bei baurechtlicher Genehmigungsfreiheit eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich ist (z. B. bei Änderungen an Denkmälern, Vorhaben in Ensembles, in der Nähe von Denkmälern oder für Erdarbeiten, wenn Bodendenkmäler vermutet werden).

Gesetzliche Grundlagen

Art. 57 BayBO -Bayerische Bauordnung-

Baugenehmigung

Vor der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen (auch Aufschüttungen, soweit sie nicht unmittelbare Folge von Abgrabungen sind; Lagerplätze, Abstellplätze und Ausstellungsplätze, Campingplätze und Wochenendplätze, Stellplätze für Kraftfahrzeuge) muss der Bauherr die erforderliche Baugenehmigung einholen. Der erforderliche Bauantrag ist (3-fach) über die Gemeinde, in deren Bereich das Bauvorhaben verwirklicht werden soll, dem Landratsamt Eichstätt vorzulegen.

Inhalt des Bauantrages:

Ein vollständig eingereichter Bauantrag hilft Zeit und Geld sparen. Grundvoraussetzung für eine zügige Bearbeitung des Bauantrags sind vollständige und fehlerfreie Antragsunterlagen.
Der Bauantrag ist schriftlich in 3-facher Ausfertigung über die Gemeinde an das Landratsamt zu richten.

Dieser besteht mindestens aus:

  • Bauantrag (PDF-Datei) mit dauerhaften Bauantragsmappen (grün, gelb, rot)
  • Baubeschreibung (PDF-Datei)
  • Bautätigkeitsstatistik
  • amtlicher Lageplan mit Eigentümerverzeichnis
  • Stellplatznachweis mit Stellplatzberechnung
  • Bauzeichnungen mit Eintragung des natürlichen Geländes in allen Ansichten mit festem Höhenbezugspunkt
  • Eintragung der Abstandsflächen in einer Ausfertigung des Lageplans bzw in die Eingabeplanung und nachvollziehbarer Abstandsflächenberechnung

Aufgrund von fehlenden Unterlagen kommt es immer wieder zu zeitlichen Verzögerungen während des Baugenehmigungverfahrens. Aus diesem Grund verweisen wir ausdrücklich auf das von uns veröffentlichte Merkblatt (PDF-Datei), um Ihnen einen Überblick über die erforderlichen Unterlagen zu verschaffen und somit eine reibungslose und zeitnahe Bearbeitung Ihres Bauantrages zu gewährleisten. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass seit jedem Bauantrag ein Lageplan mit eingetragener Abstandsfläche des Bauvorhabens mit nachvollziehbarer Abstandsflächenberechnung beiliegen muss. Des weiteren muss in den Ansichten das natürliche Gelände und das geplante Gelände eindeutig gekennzeichnet und eingetragen sein.

Allgemeine Informationen bezüglich der Bauantragsunterlagen finden Sie hier.

Prüfverfahren:

Die Bayerische Bauordnung unterscheidet zwei Arten des Prüfverfahrens, dass je nach Art des Bauvorhabens angewendet werden muss:

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren  beschränkt die bauaufsichtliche Prüfung auf einen Kernbereich von Vorschriften.

Welche Gebäude können im vereinfachten Verfahren errichtet werden?
Das vereinfachte Genehmigungsverfahren findet mit Ausnahme von Sonderbauten auf alle Vorhaben Anwendung, die der Baugenehmigungspflicht unterliegen.

Was muss der Bauherr tun?
Der Bauherr stellt im vereinfachten Genehmigungsverfahren einen herkömmlichen Bauantrag und lässt die erforderlichen bautechnischen Nachweise von einer dafür geeigneten Person erstellen.

Was prüft die Bauaufsichtsbehörde?

  • Die Übereinstimmung mit
    • den bauplanungsrechtlichen Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB
    • den Vorschriften über Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO
    • den Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinn des Art. 81 Abs. 1 BayBO (z. B. Stellplatzsatzung, Werbeanlagensatzung etc.) 
  • beantragte Abweichungen im Sinn des Art. 63 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 2 BayBO
  • andere öffentlich-rechtliche anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlichen-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird (z. B. wasserrechtliche Genehmigung)

Für die Beachtung aller übrigen Anforderungen (z. B. Brandschutz) sind der Bauherr und die von ihm am Bau Beteiligten (z.B. der Entwurfsverfasser) selbst verantwortlich.

Das herkömmliche Genehmigungsverfahren, bei dem ein Bauvorhaben auf seine Übereinstimmung mit allen öffentlich-rechtlichen Anforderungen geprüft wird, findet nur noch bei sog. Sonderbauten Anwendung.

Was prüft die Bauaufsichtsbehörde?

  • die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach den §§ 29 bis 38 BauGB (wie beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren),
  • das Bauordnungsrecht
  • das "aufgedrängte" sonstige öffentliche Recht

Pflichten des Bauherren nach Erteilung der Baugenehmigung:

Baubeginnsanzeige (PDF-Datei):
Der Bauherr hat den Ausführungsbeginn genehmigungspflichtiger Vorhaben und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen (Art. 68 Abs. 7 BayBO). Dies gilt auch für Vorhaben, die unter das Genehmigungsfreistellungsverfahren (Art. 58 BayBO) fallen und für die Beseitigung baulicher Anlagen (Art. 57 Abs. 5 BayBO).
Sollte die Baubeginnsanzeige nicht rechtzeitig bei der Bauaufsichtsbehörde eingehen, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit nach Art. 79 Abs. 1 Nr. 11 BayBO dar, die mit einer Geldbuße belegt werden kann!

Anzeige der Nutzungsaufnahme:
​Die beabsichtigte Aufnahme der Nutzung einer nicht verfahrensfreien baulichen Anlage hat der Bauherr mindestens zwei Wochen vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen (Art. 78 Abs. 2 BayBO).
Sollte die Anzeige der Nutzungsaufnahme nicht rechtzeitig bei der Bauaufsichtsbehörde eingehen, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit nach Art. 79 Abs. 1 Nr. 11 BayBO dar, die mit einer Geldbuße belegt werden kann!

Entstehende Kosten

Für die Baugenehmigung werden zwischen 1 v. T. und 4 v. T. der Baukosten als Baugenehmigungsgebühr und die anfallenden Auslagen erhoben. Für evtl. erforderliche Befreiungen bzw. Ausnahmen ist eine gesonderte Gebühr festzusetzen.

Gesetzliche Grundlagen

Bayerische Bauordnung, Baugesetzbuch, bauaufsichtliche Verfahrensordnung

Freistellungsverfahren

Für Bauvorhaben, die in einem Bereich geplant sind, in welchen ein qualifizierter Bebauungsplan vorhanden ist und alle Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten werden besteht die Möglichkeit, das Baugesuch im Genehmigungsfreistellungsverfahren einzureichen.

Seit dem 01.02.2021 (Rechtskraft der BayBO Novelle) wurde die Anwendbarkeit des Genehmigungsfreistellungsverfahrens auf die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken im Innenbereich nach § 34 BauGB erweitert.

​Die Besonderheit dieses Verfahrens ist, dass der Bauherr und der jeweilige Entwurfsverfasser durch Ihre Unterschrift auf den Bauantragsunterlagen bestätigen, dass das geplante Vorhaben den Festsetzungen des zu Grunde liegenden Bebauungsplanes der Gemeinde und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und die Voraussetzungen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens vorliegen. Die Verantwortung für die Richtigkeit der eingereichten Bauplanunterlagen obliegt somit allein dem Bauherren, da eine Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich nicht mehr erfolgt.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes:​

  • Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes im Sinne des § 30 Baugesetzbuch (BauGB) und entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den örtlichen Bauvorschriften. 
    Qualifiziert ist ein Bebauungsplan, wenn er mindestens Festsetzungen über die Art der Nutzung (z. B. allgemeines Wohngebiet), das Maß der Nutzung (z. B. Anzahl der Vollgeschosse, Grund- und Geschoßflächenzahl, Gebäudehöhe, etc.), die überbaubaren Grundstücksflächen (z. B. Baugrenzen) und die örtlichen Verkehrsflächen enthält. Das Vorhaben muss in vollem Umfang den Festsetzungen des Bebauungsplans und den Regelungen örtlicher Bauvoraschriften entsprechen, also ohne Ausnahmen und Befreiungen zulässig sein. Andernfalls muss der Bauherr eine Baugenehmigung beantragen.
  • Die Erschließung im Sinn des BauGB - also Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung und straßenmäßige Anbindung - ist gesichert.
  • Die Gemeinde verlangt nicht, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Dachgeschossausbau im Innenbereich:

  • Bei dem Vorhaben handelt es sich um eine Änderung/Nutzungsänderung des vorhandenen Dachgeschosses zu Wohnzwecken eines besthenden Gebäudes im Innenbereich im Sinne des § 34 Baugesetzbuch (BauGB) und entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den örtlichen Bauvorschriften. Hier werden Dachgeschossausbauten, einschließglich der Errichtung von Gauben zu Wohnzwecken (incl. der Errichtung einer eigenständigen Wohnung) erfasst. Bei geplanten Aufstockungen oder Neuerrichtung eines Dachstuhls zu Wohnzwecken im Innenbereich ist nach wie vor ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen. Das Vorhaben muss den öffentlich rechtlichen Vorschriften (u.a. BauGB, BayBO) entsprechen, insbesondere müssen für die Neuerrichtung einer neuen Wohnung Stellplätze nachgewiesen werden und die gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften eingehalten werden. Es wird darauf hingewiesen, dass Dachgauben ab dem 01.02.2021 komplett abstandsflächenrechtlich relevant sind und in der Abstandsflächenplanung berücksichtigt werden müssen.
  • ​Die Erschließung im Sinn des BauGB - also Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung und straßenmäßige Anbindung - ist gesichert.
  • ​Die Gemeinde verlangt nicht, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

 Wie geht der Bauherrn zur Einreichung einer Freistellung vor?​

  • Bauvorlagen anfertigen lassen
    Wie bisher muss sich der Bauherr seine Pläne (Ansichten, Grundriss der Geschosse, Schnitte Lageplan, evtl. Freiflächenplan usw.) von einem hierzu Bauvorlageberechtigten, das sind z.B. Architekten, Bauingenieure, aber auch - für kleinere Vorhaben - Bautechniker oder Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfaches, anfertigen lassen.  
  • Pläne bei der Gemeinde einreichen
    Diese Unterlagen muss der Bauherr bei der Gemeinde einreichen. Hört er von der Gemeinde nichts mehr, darf er einen Monat nach Vorlage der Unterlagen mit dem Bau beginnen. Teilt ihm die Gemeinde schon vorher mit, dass sie einverstanden ist, kann er sofort anfangen. Die Gemeinde muss keine Prüfung durchführen, kann aber die Freistellung an Auflagen oder Bedingungen knüpfen.

ACHTUNG: Dafür, dass die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung vorliegen und das Bauvorhaben auch im übrigen den öffentlich-rechtlichen Anforderungen entspricht ist der Bauherr selbst verantwortlich; auf die "Freigabe" durch die Gemeinde kann er sich nicht berufen.

Erstellen von bautechnischen Nachweisen und von Bescheinigungen:
Bauherr und Entwurfsverfasser sind allein dafür verantwortlich, dass die Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung gegeben sind und alle für das Bauvorhaben maßgeblichen Vorschriften eingehalten werden. Der Wegfall der behördlichen Prüfung wird dadurch ausgeglichen, dass bestimmte bautechnische Nachweise - nämlich über Standsicherheit, Schall-, Wärme- und baulichen Brandschutz - von einer dafür geeigneten Person erstellt werden müssen.
Der Bauherr muss sich darüber hinaus vom Bezirkskaminkehrermeister spätestens mit Fertigstellung des Rohbaus bescheinigen lassen, dass Kamine und Lüftungseinrichtungen in Räumen mit Feuerstätten tauglich und spätestens mit abschließender Fertigstellung benutzbar sind.

Anzeige an Bauaufsichtsbehörde:
Der Bauaufsichtsbehörde hat der Bauherr den Baubeginn und die abschließende Fertigstellung seines Vorhabens anzuzeigen. In der Baugeginnsanzeige ist die Erstellung eines Standsicherheitsnachweises und die Einhaltung der Brandschutzanforderungen durch die Unterschrift eines Nachweisberechtigten nachzuweisen.
Sollte die Baubeginnsanzeige nicht rechtzeitig bei der Bauaufsichtsbehörde eingehen, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit nach Art. 79 Abs. 1 Nr. 11 BayBO dar, die mit einer Geldbuße belegt werden kann!!

Antrag auf Baugenehmigung auf Verlangen der Gemeinde
Teilt die Gemeinde dagegen mit, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, muss zwingend ein solches Verfahren durchgeführt werden; der Bauherr braucht dann eine Baugenehmigung. Er kann aber schon mit der Vorlage der Unterlagen bei der Gemeinde bestimmen - quasi vorsorglich -, dass seine Vorlage als Bauantrag anzusehen ist, falls kein Freistellungsverfahren durchgeführt wird.

Information der Nachbarn
Gleichzeitig mit der Vorlage der Unterlagen bei der Gemeinde muss der Bauherr seine Nachbarn über sein Vorhaben informieren. Empfehlenswert ist, die Bauunterlagen zur Einsicht vorzulegen. Unterschreiben die Nachbarn z.B. die Pläne, gilt dies als Zustimmung. Der Bauherr muss dann nicht mehr befürchten, dass über sein Vorhaben vor Gericht gestritten wird.

Gesetzliche Vorschrift:

Art. 58 BayBO

Antrag auf Isolierte Abweichung

Antrag auf isolierte Abweichung von den Vorschriften der Bayerischen Bauordnung

Verfahrensfreie Bauvorhaben, d. h. Bauvorhaben die grundsätzlich keiner Genehmigung bedürfen (Art. 57 BayBO) können öffentlichen Vorschriften widersprechen. Insbesondere die Abstandsflächenvorschriften (Art. 6 BayBO; Überschreitung der zulässigen Grenzbebauung), die Garagen und Stellplatzverordnung (GaStellV; z. B. Nichteinhaltung des vorgeschriebenen Stauraumes vor Garagen und Carports), die Feuerungsverordnung (FeuV; z.B. Einhaltung der Mindestabstände von Abgasanlagen) und Satzungen der Gemeinden (z. B. Bebauungsplan, Garagen- und Stellplatzsatzung) können durch die verfahrensfreie Errichtung beeinträchtigt werden.

Diese Abweichung wird, da sie isoliert von einem "normalen" Genehmgiungsverfahren erteilt wird Isolierte Abweichung genannt.
Zuständig für den Erlass einer isolierten Abweichung ist die Bauverwaltungsbehörde.

Welche Unterlagen muss der Bauherr einreichen?

  • Antrag auf isolierte Abweichung mit Bauplanmappen mit Angabe der erforderlichen Abweichung und entsprechender Begründung (grün/gelb/rot). Ein Vordruck für die Beantragung einer Isolierten Abweichung steht auf dieser Seite als Download bereit.
  • Eine Ausfüllhilfe für die Beantragung einer Isolierten Abweichung haben wir im Bereich der Merkblätter veröffentlicht.
  • amtlicher Lageplan 1:1.000 mit Eigentümerverzeichnis (dieser sollte nicht älter als ein halbes Jahr sein, erhältlich über das Vermessungsamt oder die zuständige Gemeinde)
  • Skizzen des Bauvorhabens mit entsprechender Vermaßung (mit Unterschrift Bauherr und Nachbarn)
  • Einmaßung des Bauvorhabens auf einer Kopie des o.g. amtlichen Lageplans (mit Unterschrift Bauherr und Nachbarn)

Die Unterlagen sind in 3-facher Ausfertigung je nach Zuständigkeit beim Landratsamt Eichstätt oder bei der Gemeiunde einzureichen. Der vorzeitige Baubeginn ohne Genehmigung stellt nach Art. 79 Abs. Abs. 1 Nr. 8 BayBO eine Ordungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße belegt werden kann!

Beispiel / Sonderfall
Bebauungsplanfestsetzung: Satteldach + Überschreitung der zulässigen Grenzbebauung (Grenzlänge). Ein Carport soll auf der Grundstücksgrenze mit einem Pultdach errichtet werden. Der Bebauungsplan der Gemeinde schreibt die Errichtung von Satteldächern vor. Auf der Grenze ist bereits eine Garage mit 9 m Grenzlänge errichtet.

  • In diesem Fall bedarf die Errichtung des Carports, trotz Verfahrensfreiheit eine isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Dachform. Diese kann die Gemeinde in eigener Zuständigkeit erteilen.
  • Des weiteren bedarf die Errichtung des Carports eine isolierte Abweichung bezüglich der Überschreitung der zulässigen Grenzbebauung. Diese Abweichung kann das Landratsamt als Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen der Gemeinde erteilen, wenn die Unterschriften der betroffenen Eigentümer der Nachbargrundsücke vorliegen.

Für die Erteilung der isolierten Befreiung ist die Gemeinde zuständig. D.h. die Gemeinde bearbeitet und verbescheidet den Antrag auf isolierte Befreiung und übersendet die Unterlagen an den Antragsteller. Das Landratsamt Eichstätt als Bauverwaltungsbehörde wird via Abdruck über die Genehmigung informiert.

Für die Erteilung der isolierten Abweichung ist das Landratsamt Eichstät als Untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. D.h. das Landratsamt bearbeitet und verbescheidet den Antrag auf isolierte Abweichung und übersendet die Unterlagen an den Antragsteller. Die Gemeinde hat die Möglichkeit die erteilte Genehmigung online einzusehen.

Der Baubeginn darf in diesem Fall erst erfolgen, wenn dem Bauherren der Bescheid der Gemeinde und des Landratsamtes als Bauaufsichtsbehörde vorliegt.

Gesetzliche Grundlagen

Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO), Bayerische Bauordnung (BayBO)

Antrag auf isolierte Befreiung

Antrag auf isolierte Befreiung von den gemeindlichen Vorschriften

Gemeindliche Satzungen und Bebauungspläne können Vorgaben enthalten, die einer Verwirklichung eines verfahrensfreien Vorhabens zuwidersprechen.

Zuständig für den Erlass einer Befreiungen von den Festsetzugen eines Bebauungsplanes oder einer städtebaulichen Satzung ist die örtliche Gemeinde. ​Nach Erteilung der jew. Befreiung informiert die Gemeinde die Bauaufsichtsbehörde über das geplante Bauvorhaben durch Übersendung einer Ausfertigung der Antragsunterlagen und eines Bescheidsabdruckes.

Welche Unterlagen muss der Bauherr einreichen?

  • Antrag auf isolierte Befreiung mit Bauplanmappen mit Angabe der erforderlichen Abweichung und entsprechender Begründung (grün/gelb/rot). Ein Vordruck für die Beantragung einer Isolierten Befreiung erhalten Sie bei der zuständigen Gemeinde.
  • amtlicher Lageplan 1:1.000 mit Eigentümerverzeichnis (dieser sollte nicht älter als ein halbes Jahr sein, erhältlich über das Vermessungsamt oder die zuständige Gemeinde)
  • Skizzen des Bauvorhabens mit entsprechender Vermaßung (mit Unterschrift Bauherr und Nachbarn)
  • Einmaßung des Bauvorhabens auf einer Kopie des o.g. amtlichen Lageplans (mit Unterschrift Bauherr und Nachbarn)

Beispiel / Sonderfall

Bebauungsplanfestsetzung: Satteldach + Überschreitung der zulässigen Grenzbebauung (Grenzlänge). Ein Carport soll auf der Grundstücksgrenze mit einem Pultdach errichtet werden. Der Bebauungsplan der Gemeinde schreibt die Errichtung von Satteldächern vor. Auf der Grenze ist bereits eine Garage mit 9 m Grenzlänge errichtet.

  • In diesem Fall bedarf die Errichtung des Carports, trotz Verfahrensfreiheit eine isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Dachform. Diese kann die Gemeinde in eigener Zuständigkeit erteilen.
  • Des weiteren bedarf die Errichtung des Carports eine isolierte Abweichung bezüglich der Überschreitung der zulässigen Grenzbebauung. Diese Abweichung erteilt das Landratsamt als Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen der Gemeinde, wenn die Unterschriften der betroffenen Eigentümer der Nachbargrundsücke vorliegen.

Somit müssen beide Anträge erstellt und gemeinsam in der Gemeinde eingereicht werden. Die Gemeinde bearbeitet und verbescheidet den Antrag auf isolierte Befreiung und übersendet die Unterlagen an die Bauverwaltungsbehörde. Dieser erlässt anschließend einen Bescheid bezüglich der beantragten isolierten Abweichung.
Der Baubeginn darf in diesem Fall erst erfolgen, wenn der Bescheid der Gemeinde und des Landratsamtes als Bauaufsichtsbehörde vorliegt.

Weitere Informationen im Bereich der isolierten Befreiungen können Sie auch bei Ihrer Gemeinde einsehen:

Gesetzliche Grundlagen

Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO), Bayerische Bauordnung (BayBO)

Vorbescheid

Zu den Sonderformen baurechtlicher Genehmigungen gehört der Vorbescheid. Schon vor Einreichung des Bauantrags kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn bezüglich eines bestimmten Vorhabens zu einzelnen in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid erteilt werden.

Der Vorbescheid ist ein vorweggenommener Teil der Baugenehmigung, so dass für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren die im Vorbescheid entschiedene Frage verbindlich geklärt ist (siehe Nr. 6 des Vorbescheidsantrages). Dieser ist 3 Jahre gültig.
Es entsteht für die Behörde (Landratsamt als Untere Bauaufsichtsbehörde) hinsichtlich der entschiedenen Fragen eine sogenannte Bindungswirkung.

Diese Bindungswirkung erstreckt sich auch auf Nachbarn, soweit sie beteiligt wurden und keine Einwendungen erhoben haben oder sobald der Vorbescheid ihnen gegenüber bestandskräftig ist.

Der Vorbescheidsantrag ist wie der Bauantrag beim Landratsamt Eichstätt einzureichen.

Ein Entsprechendes Formular zur Beantragung eines Vorbescheides finden Sie hier: Vorbescheidsantrag (PDF-Datei)

Gesetzliche Grundlagen

Baugesetzbuch, Bayerische Bauordnung, bauaufsichtliche Verfahrensordnung und sonstige Gesetze bzw. Vorschriften

Abbruchanzeige, Anzeige der Beseitigung

Verfahrensfrei ist die vollständige Beseitigung von

  • baulichen Anlagen die nach Art. 57 Abs. 1-3 BayBO verfahrensfrei errichtet werden können
  • freistehenden Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 3
  • sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m.

wenn es sich nicht um ein denkmalgeschütztes oder historisches Gebäude handelt. Für denkmalgeschützte oder historisch bedeutende Gebäude ist ein Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis bei der zuständigen Denkmalpflege zu stellen. Das Antragsformular ist das gleiche.

Im Übrigen ist die beabsichtigte Beseitigung von Anlagen mindestens einen Monat zuvor der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen.

Ein entsprechendes Antragsformular (PDF-Datei)und eine Erläuterung zum Ausfüllen der Beseitigungsanordnung (PDF-Datei) sind auf der Internetseite des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr veröffentlicht.

Eine Eingangsbestätigung bzw. Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde ergeht nicht!

Bei nicht freistehenden Gebäuden muss durch einen qualifizierten Tragwerksplaner im Sinn des Art. 62 Abs. 2 BayBO beurteilt und im erforderlichen Umfang nachgewiesen werden, dass das Gebäude oder die Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, während und nach der Beseitigung standsicher sind; die Beseitigung ist, soweit notwendig, durch den qualifizierten Tragwerksplaner zu überwachen.

Mit der Beseitigung des Gebäudes darf erst begonnen werden, wenn der Baubeginn/Beginn des Abbruchs mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitgeteilt wurde (Art. 68 Abs. 7 BayBO).

Beispiel: Der Begriff "freistehend" bezeichnet Gebäude, die für sich die gesetzliche Abstandsfläche einhalten und an die baurechtlich nicht angebaut werden kann.
Beispiel: ein Doppelhaus, bei welchem nur eine Haushälfte verwirklicht wurde ist baurechtlich nicht als freistehend zu betrachten, da jederzeit angebaut werden kann. In diesem Fall ist die geplante Beseitigung rechtzeitig anzuzeigen.

Detailfragen sind mit der Bauverwaltung vor Abgabe des Antrages abzuklären.

Bautechnische Begriffe/Begriffserklärung

Das Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Bayerische Bauordnung verwendet eine Vielzahl von bautechnischen Fachbegriffen, die wir hier erklären wollen.

Die Aufzählung ist nicht abschließend. Sollte der ein oder andere Begriff nicht dabei sein, bitten wir Sie uns diesen per E-Mail zuzusenden. Wir versuchen dann eine entsprechende Begriffserklärung nachzureichen und die Aufzählung entsprechend zu ergänzen.

Art der baulichen Nutzung

Unter der Art der baulichen Nutzung versteht das BauGB unter anderem die verschiedenen Baugebiete der BauNVO (§ 1 Abs. 2), wie z. B. Gewerbegebiete, Mischgebiete oder Wohngebiete. Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

  1. Kleinsiedlungsgebiete (§ 2 BauNVO)
  2. reine Wohngebiete (§ 3 BauNVO)
  3. allgemeine Wohngebiete (§ 4 BauNVO)
  4. besondere Wohngebiete (§ 4a BauNVO)
  5. Dorfgebiete (§ 5 BauNVO)
  6. Mischgebiete (§ 6 BauNVO)
  7. urbane Gebiete (§ 6a BauNVO)
  8. Kerngebiete (§ 7 BauNVO)
  9. Gewerbegebiete (§ 8 BauNVO)
  10. Industriegebiete (§ 9 BauNVO)
  11. Sondergebiete (§§ 10,11 BauNVO)

Ist nach § 1 Abs. 2 BauNVO ein Baugebiet im Bebauungsplan festgesetzt, z.B. ein allgemeines Wohngebiet, so werden die §§ 4, 12, 13, BauNVO Bestandteil des Bebauungsplanes. Diese Paragrafen können als Wegweiser für das umschriebene Wohngebiet angesehen werden.

Außenbereich

Der Außenbereich ist im BauGB nicht definiert. In der alten Fassung des BauGB wurde der Außenbereich letztmalig definiert (§ 19 Abs. 1 Nr. 3 BauGB a.F.):

Der Außenbereich ist der Bereich, der weder im Planungsbereich noch im Innenbereich liegt.

bauliche Anlage

Eine bauliche Anlage i. S. d. Art. 2 Abs. 1 BayBO liegt vor, wenn sie

  • mit dem Erdboden verbunden und
  • aus Bauprodukten hergestellt ist (vgl. Art. 2 Abs. 11 BayBO)

Eine Verbindung mit dem Erdboden liegt vor, wenn die Anlage mit einem Fudament oder einer Verankerung fest mit der Erdoberfläche des Grundstückes verbunden ist. Dazu zählen auch Anlagen, die auf dem Grundstück ruhen und nicht ohne Hilfsmittel bzw. Zerlegung fortbewegt werden können.

Wesentliches Merkmal für die Herstellung der baulichen Anlage aus Bauprodukten ist die künstliche Herstellung.

Baumassezahl (BMZ)

Die Baumassenzahl gibt an, wie viel Baumasse im Verhältnis zur Grundstücksgröße erzielt werden kann (§ 21 BauNVO). Die Baumasse ist nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses zu ermitteln. Die Baumassen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu Ihnen gehörenden Treppenräumen und einschließlich ihrer Umfassungswände und Decken sind mitzurechnen.

Lautet die BMZ im Bebauungsplan z.B. 0,6. dann darf auf einem 1.000 m² großes Grundstück ein Gebäude mit 600 m³ Rauminhalt errichtet werden (z.B. ein Gebäude mit den Maßen 15m x 8m x 5m)

Formel:

BMZ = Baumasse / Fläche des Baugrundstückes i.S. d. § 19 Abs. 3 BauNVO
 
bzw.

maximaler Rauminhalt des Gebäudes = festgesetzte BMZ im Bebauungsplan x Fläche des Baugrundstückes i.S. d. § 19 Abs. 3 BauNVO

Gebäudeklassen

Gebäudeklassen (Art. 2 Abs. 3 BayBO):

Gebäude werden in folgende Gebäudeklassen eingeteilt:  

GKL 1:
freistehende Gebäude mit einer Höhe* bis zu 7m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten, von insgesamt nicht mehr als 400 m² land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude

GKL 2:
Gebäude mit einer Höhe* bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²

GKL 3:
sonstige Gebäude mit einer Höhe* bis zu 7 m

GKL 4:
Gebäude mit einer Höhe* bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m²

GKL 5:
Sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude

* Höhe ist das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelgenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über die Geländeoberfläche im Mittel. Flächen sind die Brutto-Grundflächen; bei der Berechnung der Flcähen bleiben Flächen im Kellergeschoss außer Betracht.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl gibt (vereinfacht) an, welche "Nutzfläche" im Verhältnis zur Grundstücksgröße auf dem Grundstück verwirklicht werden kann (§ 20 BauNVO). Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln (§ 20 Abs. 3 BauNVO)
Lautet die GFZ im Bebauungsplan z.B. 0,6. dann darf ein 1.000 m² großes Grundstück mit ca. 600 m² "Nutzfläche" bebaut werden.

Formel:
GFZ = Geschossfläche / Fläche des Baugrundstückes i. S. d. § 19 Abs. 3 BauNVO
bzw.
Nutzbare Nutzflächen = festgesetzte GFZ im Bebauungsplan x Fläche des Baugrundstückes i. S. d. § 19 Abs. 3 BauNVO

Für den Begriff Vollgeschoss verweist § 20 Abs. 1 BauNVO auf das Landesrecht. In Bayern gilt Art. 2 Abs. 5 BayBO, der bis 31.12.2007 gültig war. Dieser ist solange gültig, solange es keine Definition des Vollgeschossbegriffs in der BauNVO gibt (vgl. art. 83 Abs. 7 BayBO)

Art. 2 Abs. 5 BayBO (Fassung bis 31.12.2007):
Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben.
Als Vollgeschoss gilt ein Kellergeschoss, dessen Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,20 m höher liegt als die Geländeoberfläche und das ebenfalls eine Höhe von mindestens 2,30 m hat. Das "Mittel" ist das arithmetische Mittel aus allen entsprechenden Höhenmaßen entlang aller Gebäudeseiten.

Grundflächenzahl (GRZ)

Die Grundflächenzahl gibt an, welchen Anteil der Grundstücksfläche mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf (§ 19 BauNVO). Lautet die GRZ im Bebauungsplan z. B. 0,6. dann darf ein 1.000 m² großes Grundstück mit 600 m² bebaut werden.

Formel:
GRZ = Grundfläche / Fläche des Baugrundstückes i. S. d. § 19 Abs. 3 BauNVO
bzw.
überbaubare Grundstücksfläche= festgesetzte GRZ im Bebauungsplan x Fläche des Baugrundstückes i. S. d. § 19 Abs. 3 BauNVO

Innenbereich

Der Innenbereich ist nach § 34 Abs. 1 BauGB definiert und umschreibt die Bebauung innerhalb der im Zusammenhang bebauter Ortsteile.

Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil ist nach der Rechtsprechung gegeben, wenn

  • die vorhandene Bebauung einen in sich geschlossenen Bebauungskomplex bildet,
  • in seiner Gesamtheit nach Zahl, Umfang und Zweckbestimmung sowie räumlicher Anordnung der bestehenden Gebäude ein gewisses Gewicht besitzt
    und
  • eine Siedlungsstruktur erkennbar ist.

Der Bebauungszusammenhang endet unabhängig des Verlaufs der Grundstücksgrenzen mit der Außenwand der letzten (Wohn-) Bebauung!

Maß der baulichen Nutzung

Nach § 16 Abs. 2 BauNVO kann das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden durch Festsetzung von

  1. der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundfläche der baulichen Anlagen
  2. der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse
  3. der Zahl der Vollgeschosse
  4. der Höhe der baulichen Anlagen

Sonderbauten

Sonderbauten (Art. 2 Abs. 4 BayBO) sind: 

  • Hochhäuser (Gebäude, bei denen die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, im Mittel mehr als 22 m über der Geländeoberfläche liegt
  • bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 m
  • Gebäude mit mehr als 1.600 m² Fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung, ausgenommen Wohngebäude und Garagen
  • Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Fläche von insgesamt mehr als 800 m² haben
  • Gebäude mit Räumen, die einer Büro- oder Verwaltungsnutzung dienen und einzeln mehr als 400 m² haben
  • Gebäude mit Räumen, die einzeln für eine Nutzung durch mehr als 100 Personen bestimmt sind
  • Versammlungsstätten mit Versammlungsräumen, die insgesamt mehr als 200 Besucher fassen, wenn diese Versammlungsräume gemeinsame Rettungswege haben
  • Versammlungsstätten im Freien mit Szenenflächen und Freisportanlagen, deren Besucherbereich jeweils mehr als 1.000
  • Besucher fasst und ganz oder teilweise aus baulichen Anlagen besteht
  • Gaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen, Beherbergungsstätten mit mehr als zwölf Betten und Spielhallen mit mehr als 150 m²
  • Krankenhäuser, Heime und sonstige Einrichtungen zur Unterbringung oder Pflege von Personen
  • Tageseinrichtungen für Kinder, behinderte und alte Menschen
  • Schulen, Hochschulen und ähnliche Einrichtungen
  • Justizvollzugsanstalten und bauliche Anlagen für den Maßregelvollzug
  • Camping- und Wochenendplätze
  • Freizeit- und Vergnügungsparks
  • fliegende Bauten, soweit sie einer Ausführungsgenehmigung bedürfen
  • Regale mit einer Oberkante Lagerguthöhe von mehr als 7,50 m
  • bauliche Anlagen, deren Nutzung durch Umgang mit oder Lagerung von Stoffen mit Explosions oder erhöhter Brandgefahr verbunden ist
  • Anlagen und Räume, deren Art oder Nutzung mit vergleichbaren Gefahren verbunden sind