Sachgebiet 42 - Bauverwaltung, Wohnungswesen, Bezirk Nord

Am 01.02.2021 ist das Gesetz zur Änderung der Bayerische Bauordnung (BayBO) in Kraft treten.

Die BayBO regelt als bayerisches Landesgesetz, was bei der Bauausführung zu beachten ist. Sie regelt auch die Frage, ob ein Vorhaben einer Genehmigung bedarf und welches Verfahren dabei Anwendung findet.

Die wesentlichen Änderungen der BayBO Novelle 2020/21 sind u.a.:

1. Notwendige Abstandsflächen werden teilweise verkürzt

Ein Ziel der Gesetzesnovelle besteht in einer dichteren und flächensparenden Bebauung. Der Mindestabstandsfläche beträgt weiterhin 3 Meter. Allerdings verringert sich die Abstandsflächeentiefe von 1 H auf 0,4 H. In Industriegebieten und für Gewerbeimmobilien gelten nur noch 0,2 H als notwendige Abstandsfläche.

Die Abstandsfläche ergibt sich aus der Wandhöhe H multipliziert mit dem jeweiligen Faktor.

2. Neue Berechnung der Abstandsflächen

Die Wandhöhe H wird im Zuge der Novelle der BayBO neu berechnet (Art. 6 BayBO). Liegt die Dachneigung auf der Traufseite bei mehr als 70 Grad, wird nun die Höhe des Dachs vollständig zur Wandhöhe gezählt. Ist die Dachneigung geringer, zählt die Dachhöhe zu einem Drittel zur Wandhöhe. So wird auch bei schwach geneigten Dächern die Dachhöhe bei der Berechnung von H berücksichtigt.

Für die Giebelseite wird nach der Novelle die gesamte Wand inklusive Giebelfläche für die Berechnung der Abstandsfläche genutzt. Die Dachneigung spielt dabei keine Rolle. Durch die neue Berechnungsgrundlage muss die Abstandsfläche vor der Giebelseite eines Gebäudes nicht mehr zwingend rechteckig sein.

3. Kein 16-Meter-Privileg mehr

Bisher galt in der Bayerischen Bauordnung, dass die Tiefe der Abstandsflächen bei einem Gebäude mit weniger als 16 Metern Länge die Hälfte der vorgeschriebenen Tiefe haben sollten, mindestens aber 3 Meter. Diese Regelung ist nun weggefallen.

4. Änderung der Berechnung der zulässigen mittleren Wandhöhe von abstandsflächenneutralen Gebäuden (z.B. Grenzgaragen)

Die Giebelflächen sind bei der Berechnung der mittleren Wandhöhe von baulichen Anlagen nach Art. 6 Abs. 7 BayBO (neu, bisher Art. 6 Abs. 9 BayBO) zukünftig voll in die Berechnung mit einzubeziehen. Dies hat zur Folge, dass z.B. giebelständig geplante Grenzgaragen mit einer errechneten mittleren Wandhöhe > 3 m zukünftig die gesetzlichen Abstandsflächen nicht mehr einhalten und nach derzeitigem Rechtsstand grundsätzlich unzulässig sind.

Zwischenzeitlich hat sich der Gesetzgeber entschlossen diese Änderung wieder rückgängig zu machen. Ein entsprechendes Änderungsverfahren zur BayBO wurde eingeleitet. Ab wann diese Änderung Rechtskraft erlangt ist noch nicht absehbar.

5. Gesonderte Regelungen für Großstädte mit mehr als 250.000 Einwohnern und Möglichkeiten der Gemeinde durch Satzung die Abstandsflächen zu regeln.

In der künftigen Bayerischen Bauordnung soll es für Städte wie München oder Augsburg Ausnahmen geben. Dort soll bei Abstandsflächenregelungen die bisherige Rechtspraxis gelten. Weiterhin gilt z.B. das 16-Meter-Privileg sowie 1 H Abstandsfläche. Die Berechnung der Abstandsflächen soll aber nach der neuen Methode erfolgen.

Auch kleinere Gemeinden haben die Möglichkeit durch Satzungsregelung von den Abstandsflächenvorschriften der BayBO durch Satzung für Teile des Gemeindegebiets, einzelne Stadtteile oder aber auch das gesamte Gemeindegebiet abweichende Regelungen zu treffen. So wäre es z.B. möglich, die im Gemeindegebiet einzuhaltende Abstandsflächentiefe auf bis zu 1,0 H (mindestens 3 m) zu erhöhen. Ob die Städte und Gemeinden des Landkreises Eichstätt von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, ist dem Landratsamt Eichstätt derzeit nicht bekannt (Art. 81 Abs. 6 BayBO).

6. Einführung der Genehmigungsfiktion für die Baugenehmigung zum  Bauantrag in Bayern (für Bauanträge, die ab dem 01.05.2021 über die Gemeinde eingereicht werden)

Ein wichtiger Aspekt der Gesetzesnovelle für die Landesbauordnung in Bayern ist die sogenannte „Genehmigungsfiktion für Wohngebäude“. Sie sieht vor, dass eine Baugenehmigung für Wohngebäude spätestens nach drei Monaten automatisch durch die Untere Bauaufsichtsbehörde genehmigt wird, wenn alle notwendigen Formulare für den Bauantrag vorliegen.

Voraussetzungen der Genehmigungsfiktion:

Die Frist für die Entscheidung beginnt grundsätzlich 3 Wochen nach Zugang des Bauantrags bei der Genehmigungsbehörde.

Da der Bauantrag nach Art. 64 Abs. 1 Satz 1 BayBO schriftlich bei der Gemeinde einzureichen ist, ist unter „Zugang des Bauantrags“ die Übersendung der Unterlagen von der Gemeinde an die Genehmigungsbehörde incl. der nach § 36 Baugesetzbuch –BauGB- erforderlichen Einvernehmensentscheidung zu verstehen.

 Eine vorherige Einreichung einer Bauantragsmappe bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde bewirkt keinen Fristbeginn!

Zudem beginnt die Frist erst zu laufen, wenn alle zur Prüfung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen dem Bauamt vorliegen. Hier kommt es vor allem auf die Sorgfaltspflicht des mit der Bauantragstellung beauftragten Entwurfsverfassers an.

Erfahrungsgemäß sind Verzögerungen in der Bearbeitung von Bauanträgen meist auf das Fehlen von Standardunterlagen / Angaben zurückzuführen, z.B. die Angabe des natürlichen Geländes in der Eingabeplanung, die Berechnung und Darstellung der Abstandsflächen, Einholung der Nachbarunterschriften, etc.

Aus diesem Grund wird darauf hingewiesen, dass auch weiterhin folgende Unterlagen für den Bauantrag in Bayern notwendig sind:

  • Bauantrag
  • Baubeschreibung
  • Aktueller Auszug aus dem Katasteramt mit Eigentümerverzeichnis
  • Lageplan
  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)
  • Abstandsflächenplan mit nachvollziehbarer Abstandsflächenberechnung
  • Stellplatznachweis
  • Nachweis über Standsicherheit bei Sonderbauten
  • Ggf. Brandschutznachweis
  • Angaben zur Erschließung (Wasser, Energie)
  • Berechnungen (u.a. Wohnfläche, Grundflächenzahl, etc.)
  • Erklärung der Übernahme einer Abstandsfläche (sofern erforderlich)
  • Abweichungsanträge / Befreiungsanträge (sofern erforderlich)
  • Zusätzliche Dokumente: Freiflächengestaltungsplan, naturschutzfachliches Ausgleichskonzept für Vorhaben im Außenbereich, Aktenzeichen von Bestandsgenehmigungen bei An- und Umbauten von Bestandsgebäuden, etc.

7. Auswirkung auf laufende Bauanträge

Es wird darauf hingewiesen, dass in der neuen BayBO leider keine Übergangsvorschrift für die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der BayBO Novelle noch laufenden Bauantragsverfahren enthalten ist. Entscheidend für den anzuwendenden Rechtsstand ist der Tag der Entscheidung, also der Tag der Erteilung der Baugenehmigung. Für laufende Bauantragsverfahren, die vor dem 01.02.2021 noch nicht abgeschlossen werden, können deshalb umfangreiche Überarbeitungen (u.a. Vorlage einer neuen aktuellen Abstandsflächenberechnung, neue aktuelle Antragsformulare, etc.) notwendig werden. Es empfiehlt sich deshalb, gerade in der Übergangsphase den Bauantragsunterlagen zwei Abstandsflächenberechnungen beizulegen bzw. bereits jetzt nach neuem Rechtsstand zu planen. Auch die neuen Antragsunterlagen sind ab sofort zu verwenden bzw. für bereits eingereichte Bauantragsverfahren nachzureichen.

8. Weitere Informationen zur BayBO Novelle finden Sie auf der Internetseite des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr

www.stmb.bayern.de

Insbesondere verweisen wir die vom Ministerium veröffentlichten Vollzugshinweise:

https://www.stmb.bayern.de/assets/stmi/buw/baurechtundtechnik/24_baybo-vollzugshinweise_2021.pdf

Auf den Seiten des Bauamtes Eichstätt im Internetportal des Landratsamtes Eichstätt versuchen wir Ihnen neben Informationen zu Gesetzesänderungen auch die verschiedenen Verfahrensarten vorzustellen, die vor Verwirklichung eines Bauvorhabens zu durchlaufen sind. Des Weiteren wollen wir Ihnen aufzeigen, welche Unterlagen für das jeweilige Genehmigungsverfahren erforderlich sind und Ihnen die dafür notwendigen Formulare zur Verfügung stellen.

 Wir weisen Sie darauf hin, dass diese Internetpräsentation nur informativen Charakter hat, um Ihnen die umfangreichen Vorschriften des Baurechts näher zu bringen.

 Für weitere Informationen und zur Klärung von Einzelfragen empfehlen wir Ihnen, sich mit den Mitarbeitern des Bauamtes Eichstätt in Verbindung zu setzen.  
Diese stehen Ihnen während der allgemeinen Sprechzeiten des Landratsamtes Eichstätt gerne beratend zur Verfügung.

 Nützliche Informationen, Gesetzestexte, Vordrucke, etc. finden Sie auch auf der Internetseite des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr.

Diese finden Sie unter folgenden Links:

http://www.stmb.bayern.de/buw/baurechtundtechnik/bauordnungsrecht/index.php

 

Für Sie zuständig

AnsprechpartnerTelefonTelefaxZimmerE-Mail
Gerhard Lederer
Sachgebietsleiter
08421/70-276231-R2gerhard.lederer@lra-ei.bayern.de
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Stellvertretender Sachgebietsleiter
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08421/70-195230-R2michael.hausner@lra-ei.bayern.de
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