Freistellungsverfahren

Für Bauvorhaben, die in einem Bereich geplant sind, in welchen ein qualifizierter Bebauungsplan vorhanden ist und alle Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten werden besteht die Möglichkeit, das Baugesuch im Genehmigungsfreistellungsverfahren einzureichen.

Seit dem 01.02.2021 (Rechtskraft der BayBO Novelle) wurde die Anwendbarkeit des Genehmigungsfreistellungsverfahrens auf die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken im Innenbereich nach § 34 BauGB erweitert.

​Die Besonderheit dieses Verfahrens ist, dass der Bauherr und der jeweilige Entwurfsverfasser durch Ihre Unterschrift auf den Bauantragsunterlagen bestätigen, dass das geplante Vorhaben den Festsetzungen des zu Grunde liegenden Bebauungsplanes der Gemeinde und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und die Voraussetzungen des Genehmigungsfreistellungsverfahrens vorliegen. Die Verantwortung für die Richtigkeit der eingereichten Bauplanunterlagen obliegt somit allein dem Bauherren, da eine Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich nicht mehr erfolgt.


Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes:

  • Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes im Sinne des § 30 Baugesetzbuch (BauGB) und entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den örtlichen Bauvorschriften. 
    Qualifiziert ist ein Bebauungsplan, wenn er mindestens Festsetzungen über die Art der Nutzung (z. B. allgemeines Wohngebiet), das Maß der Nutzung (z. B. Anzahl der Vollgeschosse, Grund- und Geschoßflächenzahl, Gebäudehöhe, etc.), die überbaubaren Grundstücksflächen (z. B. Baugrenzen) und die örtlichen Verkehrsflächen enthält. Das Vorhaben muss in vollem Umfang den Festsetzungen des Bebauungsplans und den Regelungen örtlicher Bauvoraschriften entsprechen, also ohne Ausnahmen und Befreiungen zulässig sein. Andernfalls muss der Bauherr eine Baugenehmigung beantragen.
     
       
  • Die Erschließung im Sinn des BauGB - also Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung und straßenmäßige Anbindung - ist gesichert.
      
  • Die Gemeinde verlangt nicht, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. 

Dachgeschossausbau im Innenbereich:

  • Bei dem Vorhaben handelt es sich um eine Änderung/Nutzungsänderung des vorhandenen Dachgeschosses zu Wohnzwecken eines besthenden Gebäudes im Innenbereich im Sinne des § 34 Baugesetzbuch (BauGB) und entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den örtlichen Bauvorschriften. Hier werden Dachgeschossausbauten, einschließglich der Errichtung von Gauben zu Wohnzwecken (incl. der Errichtung einer eigenständigen Wohnung) erfasst. Bei geplanten Aufstockungen oder Neuerrichtung eines Dachstuhls zu Wohnzwecken im Innenbereich ist nach wie vor ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen. Das Vorhaben muss den öffentlich rechtlichen Vorschriften (u.a. BauGB, BayBO) entsprechen, insbesondere müssen für die Neuerrichtung einer neuen Wohnung Stellplätze nachgewiesen werden und die gesetzlichen Abstandsflächenvorschriften eingehalten werden. Es wird darauf hingewiesen, dass Dachgauben ab dem 01.02.2021 komplett abstandsflächenrechtlich relevant sind und in der Abstandsflächenplanung berücksichtigt werden müssen.

  • ​Die Erschließung im Sinn des BauGB - also Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung und straßenmäßige Anbindung - ist gesichert. 
  • ​Die Gemeinde verlangt nicht, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. 

 Wie geht der Bauherrn zur Einreichung einer Freistellung vor?​
  • Bauvorlagen anfertigen lassen
    Wie bisher muss sich der Bauherr seine Pläne (Ansichten, Grundriss der Geschosse, Schnitte Lageplan, evtl. Freiflächenplan usw.) von einem hierzu Bauvorlageberechtigten, das sind z.B. Architekten, Bauingenieure, aber auch - für kleinere Vorhaben - Bautechniker oder Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfaches, anfertigen lassen.
       
  • Pläne bei der Gemeinde einreichen
    Diese Unterlagen muss der Bauherr bei der Gemeinde einreichen. Hört er von der Gemeinde nichts mehr, darf er einen Monat nach Vorlage der Unterlagen mit dem Bau beginnen. Teilt ihm die Gemeinde schon vorher mit, dass sie einverstanden ist, kann er sofort anfangen. Die Gemeinde muss keine Prüfung durchführen, kann aber die Freistellung an Auflagen oder Bedingungen knüpfen. 
ACHTUNG: Dafür, dass die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung vorliegen und das Bauvorhaben auch im übrigen den öffentlich-rechtlichen Anforderungen entspricht ist der Bauherr selbst verantwortlich; auf die "Freigabe" durch die Gemeinde kann er sich nicht berufen.

Erstellen von bautechnischen Nachweisen und von Bescheinigungen:
Bauherr und Entwurfsverfasser sind allein dafür verantwortlich, dass die Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung gegeben sind und alle für das Bauvorhaben maßgeblichen Vorschriften eingehalten werden. Der Wegfall der behördlichen Prüfung wird dadurch ausgeglichen, dass bestimmte bautechnische Nachweise - nämlich über Standsicherheit, Schall-, Wärme- und baulichen Brandschutz - von einer dafür geeigneten Person erstellt werden müssen.
Der Bauherr muss sich darüber hinaus vom Bezirkskaminkehrermeister spätestens mit Fertigstellung des Rohbaus bescheinigen lassen, dass Kamine und Lüftungseinrichtungen in Räumen mit Feuerstätten tauglich und spätestens mit abschließender Fertigstellung benutzbar sind.  
 

Anzeige an Bauaufsichtsbehörde:

Der Bauaufsichtsbehörde hat der Bauherr den Baubeginn und die abschließende Fertigstellung seines Vorhabens anzuzeigen. In der Baugeginnsanzeige ist die Erstellung eines Standsicherheitsnachweises und die Einhaltung der Brandschutzanforderungen durch die Unterschrift eines Nachweisberechtigten nachzuweisen.  
Sollte die Baubeginnsanzeige nicht rechtzeitig bei der Bauaufsichtsbehörde eingehen, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit nach Art. 79 Abs. 1 Nr. 11 BayBO dar, die mit einer Geldbuße belegt werden kann!!


Antrag auf Baugenehmigung auf Verlangen der Gemeinde

Teilt die Gemeinde dagegen mit, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, muss zwingend ein solches Verfahren durchgeführt werden; der Bauherr braucht dann eine Baugenehmigung. Er kann aber schon mit der Vorlage der Unterlagen bei der Gemeinde bestimmen - quasi vorsorglich -, dass seine Vorlage als Bauantrag anzusehen ist, falls kein Freistellungsverfahren durchgeführt wird. 

Information der Nachbarn
Gleichzeitig mit der Vorlage der Unterlagen bei der Gemeinde muss der Bauherr seine Nachbarn über sein Vorhaben informieren. Empfehlenswert ist, die Bauunterlagen zur Einsicht vorzulegen. Unterschreiben die Nachbarn z.B. die Pläne, gilt dies als Zustimmung. Der Bauherr muss dann nicht mehr befürchten, dass über sein Vorhaben vor Gericht gestritten wird. 

Gesetzliche Vorschrift: Art. 58 BayBO

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