Bauleitplanung
Für die Aufstellung und Änderung von Bauleitplänen (Flächennutzungspläne und Bebauungspläne) sind die Gemeinden zuständig. Gleiches gilt für Satzungen nach dem Baugesetzbuch und der Bayerischen Bauordnung. Zur Erlangung einer wirksamen Bauleitplanung führen die Gemeinden ein vorgeschriebenes Verfahren durch. In dessen Rahmen werden auch die betroffenen Fachreferate (Umweltschutz, Wasserrecht, usw.) in der Kreisverwaltungsbehörde gehört. Diese Beteiligung wird von der Bauverwaltung koordiniert.
Für die Einsichtnahme bzw. das Vorbringen von Anregungen zu einem Bauleitplanentwurf ist keine Form vorgeschrieben. Anregungen können bei den Gemeinden schriftlich oder zur Niederschrift vorgebracht werden. Das Landratsamt ist als Aufsichtsbehörde für die Einhaltung der Vorschriften zuständig.
Bebauungsplangebiet
Ein Bebauungsplan regelt die Art und Weise der möglichen Bebauung von parzellierten Grundstücken und die Nutzung der in diesem Zusammenhang stehenden von einer Bebauung frei zu haltenden Flächen.
Im Bebauungsplan legt eine Gemeinde als Satzung (Ortsgesetz) fest, welche Nutzungen auf einer Fläche zulässig sind. Der Inhalt eines Bebauungsplans ist in § 9 BauGB abschließend geregelt. Voraussetzung für eine Festsetzung ist eine städtebauliche Begründung. Aus der BauNVO, die in Ergänzung zum § 9 BauGB erlassen wurde, werden die näheren Angaben zu Maß und Nutzungen entnommen. Die BauNVO liefert sozusagen die Feinsteuerung für die Festsetzungen in einem Bebauungsplan. Die bekannteren darunter sind die Gebietstypen (reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, Dorfgebiete, Kleinsiedlungsgebiete, Mischgebiete, Kerngebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete) mit den entsprechenden Nutzungskatalogen und den Obergrenzen für die Nutzungsmaße (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Bauhöhen, Anzahl der Vollgeschosse, Dachform und Neigung, Baulinie, Baugrenze und Firstrichtung). Weiterhin werden in der BauNVO die Bauweisen und die überbaubaren Grundstücksflächen definiert und die Zulässigkeit von Nebengebäuden (Nebenanlagen), Stellplätzen und Garagen geregelt. Die wesentlichen Festsetzungen für eine Fläche beziehen sich auf die Darstellung der Bauflächen, der überbaubaren Flächen, der Grünflächen, der Verkehrsflächen, der Gemeinbedarfsflächen, der Flächen für Ver- und Entsorgung, für Anpflanzungen, für Nutzungsregelungen und Maßnahmen (Natur- und Landschaftsschutz), Landwirtschafts- und Waldflächen. Für die Bauflächen werden die Art und das Maß der Nutzung, die Bauweise und grundsätzlich auch die Dachform angegeben.
Einfacher und qualifizierter Bebauungsplan
Es besteht kein gesetzlicher Zwang, alle Regelungen, die möglich wären, in einem Bebauungsplan zu treffen. Um jedoch alleinige Rechtsgrundlage für die Beurteilung von Bauvorhaben darzustellen, müssen zumindest Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt sein. In diesem Fall spricht man von einem "qualifizierten Bebauungsplan" in dem die Zulässigkeit von Vorhaben abschließend geregelt ist. Die allermeisten Bebauungspläne gehören zu dieser Kategorie.
Liegt das von Ihnen zu bebauende Grundstück im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplanes und hält Ihr geplantes Bauvorhaben (kein Sonderbau) diese Festsetzungen ein, haben Sie die Möglichkeit eine Genehmigungsfreistellung zu beantragen und Ihren Bauantrag im Freistellungsverfahren (PDF-Datei)einzureichen. In diesem Fall findet keine Prüfung und Überwachung durch die Bauaufsichtsbehörde statt (Präventivkontrolle), sondern Bauherrn und Planer obliegt eigenverantwortlich die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften.
Sofern das von Ihnen geplante Bauvorhaben nicht alle Festsetzungen des Bebauungsplanes einhällt kann der Bauantrag nur im herkömmlichen Baugenehmigunsverfahren eingereicht werden. Die benötigten Befreiungen sind zu beantragen und zu begründen. Über Ihre Zulässigkeit entscheidet die Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen der jew. Gemeinde. Eine vorherige Abstimmung mit der Gemeinde bzw. die Einreichung einer Bauvoranfrage zur Klärung der Zulässigkeit wird empfohlen.
Fehlt eine dieser vier Festsetzungen, handelt es sich um einen "einfachen Bebauungsplan". Die Beurteilung des Sachverhaltes bzw. Bauvorhabens, für den die Festsetzung fehlt, erfolgt nach § 34 BauGB (wenn Innenbereich) oder § 35 BauGB (wenn Außenbereich). Für die fehlende Bestimmung wird also die Bebauung in der näheren Umgebung des Vorhabens zum Vergleich herangezogen.
Einfacher und qualifizierter Bebauungsplan durchlaufen aber die gleichen Verfahrensschritte bei ihrer Aufstellung. Die Entscheidung für einen einfachen B-Plan bedeutet nicht, dass das Verfahren in dem Sinne "vereinfacht" wird, dass Verfahrensschritte entfallen, wie z. b. beim vereinfachten Planänderungsverfahren.
Der Bebauungsplan wird in der Regel nur für einen Teil des Gemeindegebietes, etwa ein einzelnes Grundstück oder einen Stadtteil, aufgestellt. Der Plan besteht in der Regel aus 2 Teilen, der Planzeichnung mit zeichnerischen Festsetzungen und dem Text mit weiteren schriftlichen Festsetzungen. Darüber hinaus gehört zu einem Bebauungsplan eine Begründung, in dem der Plan erläutert wird. Die Begründung ist allerdings nicht Teil der Satzung.
Weitere Informationen im Bereich der Bauleitplanung können Sie auch bei Ihrer Gemeinde einsehen:
Zeitraum
Die Beteiligung der Bürger bei der Aufstellung und Änderung eines Bauleitplans wird von der Gemeinde durchgeführt. Diese macht den Zeitraum, für die Einsichtnahme in einen Bauleitplanentwurf und für das Vorbringen von Anregungen öffentlich bekannt. Die Frist, in der ein vom Gemeinderat gebilligter Entwurf nach § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches öffentlich ausgelegt wird (mindestens ein Monat) ist bezüglich der Einsichtnahme und des Vorbringens von Anregungen eine Ausschlussfrist.
Gesetzliche Grundlagen
Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, Bayerische Bauordnung